Quoad usum – division of real property for use

Natura podziału nieruchomości do korzystania (quoad usum)

Quoad usum to zmiana ze wspólnego korzystania z całej rzeczy na bezpośrednie korzystanie z wydzielonych części rzeczy.

Art. 206 k.c mówi, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Przepis ten ma charakter względnie obowiązujący, stąd wszyscy współwłaściciele mogą zgodnie ustalić inny sposób posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w drodze umowy. W szczególności mogą oni rozdzielić posiadanie i korzystanie w czasie, rozdzielić korzystanie wedle pożytków, powierzyć rzecz do wyłącznego posiadania jednemu ze współwłaścicieli z równoczesnym obowiązkiem wydania pożytków na rzecz pozostałych współwłaścicieli stosownie do wielkości przysługujących im udziałów, lub też podzielić rzecz do korzystania quoad usum (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2022 r., sygn. akt III CZP 18/22).

Ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości może zatem nastąpić w trybie podziału quoad usum. Umowa taka może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony.

Forma umowy o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum)

W doktrynie i orzecznictwie dominuje pogląd, według którego zawarcie umowy quoad usum nie wymaga zachowania określonej formy, przez co może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposób ich woli (art. 65 k.c.). W taki też sposób może być kształtowana treść umowy w trakcie jej wykonywania (tak: uchwała pełnego składu Sądu Najwyższego, sygn. akt: III CO 33/62, OSNC 1964/2/22, oraz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., III CR 81/63, OSNC 1964/9/189).

Jeśli natomiast podział quoad usum miałyby zostać ujawniony w księdze wieczystej, z uwagi na brzmienie art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece umowę taką winno zawrzeć się w formie w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Praktyczne zastosowanie podziału quoad usum

W praktyce obrotu konstrukcja umownego podziału wspólnej nieruchomości do korzystania ma miejsce pomiędzy współwłaścicielami wielorodzinnych domów mieszkalnych (kamienic), w których nie doszło do wyodrębnienia lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności, a także przy zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości z deweloperami na rynku pierwotnym, na podstawie których właściciele poszczególnych lokali uzyskują prawo do wyłącznego korzystania z przylegających ogródków lub połączonych balkonów.

Umowa stosowana jest również przy nabywaniu miejsc postojowych w garażach podziemnych, traktowanych jako jeden lokal niemieszkalny. Współwłaściciele nabywają udział we współwłasności lokalu garażowego, a następnie uzyskują prawo do korzystania z określonego, oznaczonego numerem miejsca postojowego, z wyłączeniem innych współwłaścicieli (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 września, IC CSK 286/18, nie publ.).

Sądowy podział quoad usum natomiast stosowany jest w sytuacji różnego rodzaju konfliktów między współwłaścicielami, dotyczących spraw związanych ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy wspólnej, w sytuacji, w której zniesienie współwłasności z różnych przyczyn nie jest możliwe, a umowne dokonanie podziału nieruchomości jest utrudnione ze względu na sprzeczne interesy współwłaścicieli. Wówczas to sąd określa sposób współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej uwzględniając interes każdego ze współwłaścicieli i może dokonać zmian umowy w przypadku zmiany okoliczności (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2022 r., sygn. akt III CZP 18/22). Może to nastąpić w postępowaniu nieprocesowym na podstawie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 611-616 k.p.c.).

Sądowy podział nieruchomości do korzystania (quoad usum)

Podkreślenia wymaga, iż zastosowany między stronami, podział nieruchomości quoad usum w drodze orzeczenia sądu zapada w sytuacji, gdy następuje naruszenie prawa współwłaściciela do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej (tak: System Prawa Prywatnego. Tom. 3. Prawo rzeczowe. red. E. Gniewek; C.H. Beck, Warszawa 2013, s. 697), a zawarcie umowy o podział nieruchomości do korzystania (użytkowania) było niemożliwe lub nastąpiło z pokrzywdzeniem współwłaściciela. Tym samym, stanowi on przejaw wystąpienia przez współwłaściciela z roszczeniem o dopuszczenie go do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Powyższe okoliczności, w szczególności zarysowany powyżej cel wydania tego orzeczenia, winny być uwzględniane przy ocenie zaistnienia okoliczności uzasadniających zmianę tego postanowienia.

W literaturze i orzecznictwie dominuje pogląd, zgodnie z którym sprawa o podział rzeczy do korzystania (quoad usum) następuje w trybie nieprocesowym, na podstawie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną, przy czym w przypadku, gdy wykonywanie posiadania wspólnej rzeczy wymaga współdziałania wszystkich zainteresowanych, z wnioskiem do sądu o podział quoad usum może wystąpić, tak jak z wnioskiem dotyczącym czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli, a podstawę tego podziału stanowi art. 201 zd. 2 k.c. (tak: Księżak [w:] Osajda (red.) Kodeks cywilny. Komentarz 2019, wyd. 22, komentarz do art. 206 k.c., Legalis; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1997 r. I CZ 7/97; uchwała Sądu Najwyższego z 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07, OSNC 2008 nr D, poz. 96; postanowienie SN z 17 marca 2017 r., III CSK 64/16).

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 listopada 2007 r., sygn. akt III CZP 94/07, OSNC-ZD 2008, nr D, poz. 96 uznał, iż przepisy art. 611-616 kpc znajdują zastosowanie również względem kwestii zastosowania podziału nieruchomości quoad usum i jego zmiany. Nie dotyczą jedynie postepowań związanych z ustanowieniem zarządu rzeczą wspólną (Art. 203 kc), lub przedmiotem użytkowania (Art. 269 kc),

Jak trafnie Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 listopada 2007 r. (sygn. akt III CZP 94/07, Biul. Sądu Najwyższegp 2007, nr 11, s. 9), podstawę prawną podziału przez sąd nieruchomości quoad usum stanowią art. 199 zd. 2 k.c. i art. 201 zd. 2 k.c. Art. 201 k.c. stanowi, iż do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. W myśl cytowanego przepisu dokonanie czynności zwykłego zarządu, w tym zdecydowania o innym niż ustawowe korzystanie z części wspólnych nieruchomości, wymaga zgody większości współwłaścicieli, przy czym większość tę oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 k.c.), a nie liczby współwłaścicieli. Jednakże w przypadku orzekania o sprawie w zakresie zwykłego zarządu przez sąd, uprawnionym do żądania takiego rozstrzygnięcia jest każdy ze współwłaścicieli.

W przypadku wystąpienia przez któregokolwiek ze współwłaścicieli z powyższym żądaniem, koniecznym jest ustalenie w pierwszej kolejności przez sąd, czy jest możliwym w okolicznościach faktycznych konkretnej, indywidualnej sprawy dokonanie takiego podziału do użytkowania. Orzeczenie o żądanym podziale będzie możliwe bowiem jedynie wówczas, gdy sąd na podstawie przeprowadzonego postępowania dowodowego ustali w sprawie, iż możliwe jest rozłączne korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli z wydzielonych fizycznie części rzeczy wspólnej (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 21 kwietnia 2017 r. sygn. akt II Ca 1425/16).

Podkreślenia w tym miejscu wymaga, iż regulacja sądowa stosunków własnościowych nie zawsze będzie prowadzić do takiego stanu, który osiągnęliby współwłaściciele w drodze umownego podziału nieruchomości do używania. Skoro nie są oni w stanie sami pogodzić wspólnych interesów i konieczna jest interwencja w tym zakresie sądu, to muszą liczyć się z tym, iż skutki sądowego podziału będą dla nich mniej dogodne niż ewentualnego umownego osiągniętego na skutek ich własnego kompromisu. Nie wynikają one jednak z wadliwie dokonanego podziału przez sąd, a jedynie z braku porozumienia stron, a często choćby konfliktu pomiędzy nimi (tak: postanowienie Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 25 września 2012 r., III Ca 204/12, LEX nr 1714467).

Innymi słowy, skoro uczestnicy i wnioskodawczyni nie byli w stanie porozumieć się w zakresie sposobu podziału do korzystania z nieruchomości, w tym np. poprzez częściową rezygnację ze swych postulatów, to muszą oni liczyć się z tym, iż sąd dokonując w postępowaniu sądowym podziału quoad usum, może podzielić nieruchomość w taki sposób, który nie będzie odpowiadać jednej ze stron, ale który byłby uzasadniony z uwagi na zasługujące na uwzględnienie w równej mierze ze skarżącymi, interesy także wnioskodawczyni (tak: postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 31 grudnia 2018 r., Sygn. akt III Ca 1284/18).

Podstawa prawna podziału przez sąd nieruchomości quoad usum

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 listopada 2007 r. (III CZP 94/07, Biul. SN 2007, nr 11, s. 9) zauważył, iż podstawę prawną podziału przez sąd nieruchomości quoad usum stanowią art. 199 zd. 2 k.c. i art. 201 zd. 2 k.c.

Osoba mogąca wystapic o podział nieruchomości quoad usum

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 29 listopada 2007 r., sygn. akt III CZP 94/07, OSNC-ZD 2008/4/96, LEX nr 319929) wskazał, iż w razie gdy wykonywanie posiadania wspólnej rzeczy wymaga współdziałania wszystkich zainteresowanych, z wnioskiem do sądu o podział quoad usum może wystąpić, tak jak z wnioskiem dotyczącym czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli (art. 201 zdanie drugie k.c.). Natomiast w innych przypadkach wniosek do sądu o podział nieruchomości quoad usum powinien być złożony, tak jak wniosek dotyczący czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, przez współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 199 zdanie drugie kc).

Charakter podziału nieruchomości do korzystania (quoad usum)

Ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości w formie quoad usum ma charakter umowny, obligacyjny — współwłaściciel ma roszczenie o wyłączne korzystanie z wydzielonej części rzeczy, któremu odpowiada świadczenie pozostałych współwłaścicieli polegające na zaniechaniu korzystania z niej i znoszeniu wyłącznego korzystania przez współwłaściciela w jej ramach z części jemu wydzielonej (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 1 września 2017 r. sygn. akt II Ca 376/17).

Umowa podziału nieruchomości do korzystania (quoad usum) wywołuje wyłącznie skutki obligacyjne w relacjach między jej stronami, nie zmieniając stosunków własnościowych i ustalając w sposób względnie trwały sposób korzystania ze wspólnej rzeczy. Podziału rzeczy wspólnej do korzystania może dokonać także sąd (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07, OSNC OSNC-ZD 2008, nr 4, poz. 96, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2022 r., sygn. akt III CZP 18/22).

Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami co do korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż wynika to z treści art. 206 k.c., i postanowienia takiej umowy są wiążące, o ile są zgodne z obowiązującym porządkiem prawnym (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 15 czerwca 1993 r., sygn. akt I ACr 400/93, OSA 1994, nr 6, poz. 33)

Decyzja w przedmiocie podziału do używania (quoad usum) jest decyzją podejmowaną w ramach czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną ( por. post. SN z 6.03.1997r., sygn. I CZ 7/97 , opubl. w : OSNC 1997/8/111).

Skutki podziału nieruchomości do korzystania (quoad usum)

Będące skutkiem podziału quoad usum rozdzielne korzystanie z przedmiotu współwłasności nie narusza jego substancji, nie wzbogaca nikogo bezpodstawnie, nie odejmuje władztwa nad rzeczą, ale konkretyzuje je w stosunku do każdego ze współwłaścicieli.

Współwłaściciel w ramach posiadania quoad usum jest przez cały czas właścicielem samoistnym całości rzeczy oraz właścicielem zależnym wydzielonej mu umownie części. Dokonanie podziału quoad usum oznacza wewnętrzne „zorganizowanie” sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Nie następuje natomiast żadna zmiana w stosunkach własnościowych.

W wyniku ustanowienia podziału quoad usum , każdy ze współwłaścicieli dokonuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną dotyczących oddanej mu na wyłączność części rzeczy. Odnosi się to także do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, o ile ich skutki ograniczają się do wydzielonej danemu współwłaścicielowi części i w żaden sposób nie wpływają na całą rzecz (np. wynajęcie lokalu oddanego jednemu ze współwłaścicieli do wyłącznego korzystania).

Podział nieruchomości quoad usum a wielkość udziałów współwłaścicieli

Jak już zauważono, przy dokonywaniu podziału rzeczy quoad usum, nie można zupełnie pomijać wielkości udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom. Wynikające z art. 206 k.c. uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej nie oznacza jednak, iż zakres korzystania przez niego z rzeczy wspólnej musi odpowiadać wielkości udziału we własności albo jakiemukolwiek innemu określonemu ułamkowi; o zakresie współposiadania i korzystania z rzeczy decyduje bowiem przede wszystkim sposób, jaki w konkretnych okolicznościach da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (tak: J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, wyrok Sądu Najwyższego z 29 grudnia 1967 r., III CRN 306/67, uchwała Sądu Najwyższego z 28 maja 1973 r., III CZP 25/73, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 września 1973 r., III CRN 188/73).

Bierna zgoda współwłaścicieli na podział nieruchomości quoad usum

Zgodnie z art. 60 k.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej, a więc także zawierającej umowę o podziale nieruchomości quoad usum, może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby ujawniające jej wolę w sposób dostateczny. Także milczenie i zachowanie bierne, godzenie się na faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, jest dorozumianym oświadczeniem woli i przystaniem na podział quoad usum (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 r. III CSK 446/14, nie publ., oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2016 r., Sygn. akt III CSK 282/15).

Zmiana umowy o podział nieruchomości do używania (quoad usum)

Przewidziany w umowie lub w orzeczeniu sądu sposób korzystania z rzeczy wspólnej nie jest definitywny, ponieważ może on ulec zmianie w drodze umowy na skutek porozumienia wszystkich współwłaścicieli bądź też na mocy orzeczenia sądowego, jeżeli wystąpią nowe istotne przesłanki uzasadniające taką zmianę (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73, OSNCP 1973, nr 12, poz. 208 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 września 1973 r., III CRN 188/73, OSN 1974, nr 11, poz. 183).

W orzecznictwie wskazano, iż zmiana umowy o podział quoad usum – z uwagi na jej cel i istotę w postaci stabilizacji stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między współwłaścicielami – może nastąpić w razie nowych okoliczności, wskazujących na ważne powody do odmiennego uregulowania dotychczasowego sposobu korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy ze względu na interes społeczno-gospodarczy (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73, OSNC 1973, nr 12, poz. 208).

Nie budzi zatem wątpliwości, iż określony umową lub ustalony w orzeczeniu sądowym sposób korzystania nie ma charakteru definitywnego i może ulec zmianie na skutek porozumienia właścicieli lub na podstawie orzeczenia sądu, o ile wykazane zostaną przesłanki uzasadniające modyfikację w danym zakresie, choćby w postaci istotnej zmiany okoliczności (tak też m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73, OSNCP 1973, nr 12, poz. 208; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 września 1973 r., III CRN 188/73, OSN 1974, nr 11, poz. 183).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 września 1973 r. (III CRN 188/73, OSNC 1974/11/183) orzekł, iż podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też – w braku takiego porozumienia – w drodze orzeczenia sądowego (zniesienie współwłasności).

W postępowaniu sądowym wnioskodawca powinien wykazać powstanie nowych i istotnych okoliczności, w świetle których istnieją ważne powody do odmiennego uregulowania korzystania przez współwłaścicieli z nieruchomości wspólnej. Każda bowiem umowa, również w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości, ze swej istoty ma przede wszystkim na celu stabilizację stosunków faktycznych i prawnych. Zmiana takiej umowy może nastąpić tylko w razie powstania nowych okoliczności, w świetle których istnieją ważne powody do odmiennego uregulowania korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy (tak: uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73, OSNC 1973/12/208).

Podział quoad usum a dziedziczenie

Zgodnie z art. 922 k.c., przedmiotem dziedziczenia są wszystkie prawa majątkowe spadkodawcy, a także posiadanie, które choć prawem nie jest, wchodzi w skład spadku. W myśl zasad art. 199-201 k.c., każdemu ze współwłaścicieli służy prawo zarządu rzeczą wspólną, a zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Uprawnienie powyższe nie oznacza prawa do określonej fizycznie części rzeczy wspólnej, ale prawo do posiadania całej rzeczy w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy wspólnej przez pozostałych współwłaścicieli. Sposób wykonywania tych uprawnień przez współwłaścicieli może być przez nich określony w umowie albo wynikać z ustawy lub orzeczenia sądu, podobnie jak sposób zarządu rzeczą wspólną.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 października 1973 r., sygn. akt III CRN 247/73, sam sposób wykonywania przez spadkodawcę uprawnień określonych w art. 206 k.c. nie jest prawem majątkowym i nie podlega dziedziczeniu. Jednakże prawa i obowiązki wynikające z umowy określającej sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli są prawami majątkowymi nie związanymi ściśle z osobą współwłaściciela, ale z udziałem w rzeczy, przez co nie gasną z chwilą śmierci współwłaściciela (tak: Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 4 października 2002 r. sygn. akt. III CKN 521/01).

Skuteczność podziału quoad usum względem nabywcy nieruchomości

Stosownie do art. 221 kc czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, o ile nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.

Naruszenie podziału quoad usum

W razie naruszenia umowy o sposobie korzystania z nieruchomości, osobie, której uprawnienie zostało naruszone przysługuje z mocy art. 206 k.c. w związku z art. 224 § 2 k.c. i w związku z art. 225 zd. 1 k.c. roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 1 września 2017 r. sygn. akt II Ca 376/17).

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli narusza wynikające z porozumienia uprawnienie drugiego współwłaściciela, to drugiemu współwłaścicielowi przysługuje w zależności od rodzaju naruszenia roszczenie o zaniechanie naruszeń i ewentualnie o wydanie tej części nieruchomości. Ochrona jego uprawnień wywodzi się zatem z regulacji zawartej w art. 222 kc. Roszczenie jest kierowane do drugiego współwłaściciela (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 maja 2016 r., Sygn. akt IV C 757/15).

Jeżeli zatem jeden ze współwłaścicieli narusza wynikające ze stosunku współwłasności uprawnienia drugiego właściciela do korzystania z rzeczy wspólnej, to współwłaścicielowi, którego prawo zostało dotknięte, przysługuje – w zależności od rodzaju naruszenia – roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (tak: wyrok Sądy Najwyższego z dnia 28 września 1978 r., III CRN 172/78, OSNCP 1979, nr 7-8, poz. 150, uchwała SN z dnia 23 kwietnia 1993 r., III CZP 36/93, OSNCP 1993, nr 12, poz. 213, wyrok SN z dnia 19 grudnia 2001 r., IV CZ 198/01 niepubl.).

Podział quoad usum a wydatki i nakłady na nieruchomość

Z podziału rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) wynika nie tylko podział dochodów i pożytków odpowiadający podziałowi nieruchomości do posiadania między współwłaścicielami, ale taka sama zasada obowiązuje w odniesieniu do rozdziału wydatków i nakładów, jakie każdy ze współwłaścicieli ponosi na fizycznie wydzieloną część nieruchomości, przydzieloną do używania.

Współwłaściciel dokonujący nakładów i wydatków koniecznych na rzecz, z której w danym układzie stosunków faktycznych pomiędzy współwłaścicielami inny współwłaściciel nie korzysta, nie może od tego ostatniego żądać zwrotu tych nakładów i wydatków (tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79 stanowiąca rozwinięcie stanowiska zajętego w przedmiocie podziału nieruchomości quoad usum w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r. III CO 33/62 (OSNCP 1964/2/22)) i w wielu innych orzeczeniach); co dotyczy tym bardziej wszelkich pozostałych nakładów i wydatków (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 11/06).

A zatem współwłaściciele nieruchomości zawierając taką umowę mogą zmienić zasady współposiadania rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i ponoszenia wydatków, określone w art. 206 i art. 207 k.c. Podział taki może polegać na tym, iż każdy ze współwłaścicieli lub niektórzy z nich otrzymują do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część rzeczy i każdy z wyłączeniem innych tę część używa i czerpie z niej pożytki. Prowadzi to w konsekwencji do przyjęcia, iż w takim też zakresie każdy ze współwłaścicieli, używając fizycznie wydzieloną część, ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części. Skoro bowiem z podziału rzeczy wspólnej quoad usum wynika również podział dochodów i pożytków odpowiadający podziałowi współposiadania i korzystania między współwłaścicielami, to taka sama zasada powinna obowiązywać w odniesieniu do rozdziału wydatków, jakie każdy ze współwłaścicieli ponosi na fizycznie wydzieloną część nieruchomości, przydzieloną mu do używania.

W umowie o podziale quoad usum współwłaściciele nie muszą wprost wyartykułować tych zasad, bowiem takie zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i ciężarów wynikają z samego dokonania umownego podziału nieruchomości do korzystania. Umowa taka, jak każda inna, rodzi skutki nie tylko w niej wyrażone ale także wynikające z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów (art. 56 k.c.), a wynikającym z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów skutkiem umowy o podziale nieruchomości quoad usum jest taki podział pożytków i przychodów oraz wydatków i ciężarów, iż pożytki i przychody pobierają tylko ci współwłaściciele, którzy z wyłączeniem pozostałych korzystają z określonej części nieruchomości i oni też wyłącznie ponoszą wydatki, ciężary i nakłady na tę część nieruchomości wspólnej (tak: Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r. III CZP 80/79 (OSNC 1980/9/15), oraz Sąd Najwyższy z dnia 19 października 2012 r. sygn. akt V CSK 526/11, nie publ.). W konsekwencji zatem prawidłowo Sąd winien oddalić roszczenie wnioskodawcy o zasądzenie na jego rzecz od uczestników postępowania pożytków osiągniętych przez nich z części nieruchomości, z której korzystali.

Jedynie nakłady na tzw. części wspólne, konieczne dla niepogorszenia nieruchomości, jako czynność zachowawcza nie wymagałyby zgody drugiego współwłaściciela (art.209 k.c.). Współwłaściciel dokonujących takich nakładów miałby prawo do domagania się zwrotu kosztów koniecznej inwestycji w zakresie odpowiadającym udziałowi drugiego współwłaściciela (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 1 września 2017 r. sygn. akt II Ca 376/17).

Jeżeli jednak nakłady współwłaściciela (przy podziale nieruchomości quoad usum) zwiększają wartość całej rzeczy (przynoszą korzyść wszystkim współwłaścicielom) to współwłaściciel taki będzie mógł żądać rozliczenia tych nakładów w postępowaniu o zniesienie współwłasności (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 sierpnia 2017 r., sygn. alt IV CSK 628/16, Lex nr 2360536)

Podział quoad usum, najogólniej rzecz ujmując, eliminuje dopuszczalność żądania zwrotu nakładów na podstawie art. 207 kc. W to miejsce pozostaje droga rozliczenia takich wydatków o takim charakterze na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, co w przypadku przyznania części nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, który władając nią w ramach quoad usum, wyłącznie poczynił na nią nakłady, polega na obniżeniu należnej od niego na rzecz drugiego współwłaściciela dopłaty – odpowiednio, tj. proporcjonalnie do wysokości udziału przysługującego temu ostatniemu, oczywiście to wszystko w sytuacji, kiedy ta dopłata w ogóle jest mu należna – wobec tego, iż wartość przyznanej w wyniku podziału części nieruchomości jest wyższa niż wartość udziału we wspólności udziałowej (tak: m.in. postanowienie Sądu Najwyższego a dnia 17.03.2017r., III CSK 137/16, Lex nr 2278294; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.01.2018r., IV CSK 163/17, Lex nr 2449292).

Zwiększenie wartości całej nieruchomości spowodowane nakładami jednego ze współwłaścicieli w używaną przez niego część nieruchomości w trakcie podziału quoad usum

Ewentualne różnice jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej rzeczy powinny być uwzględnione w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż pozostali współwłaściciele, którzy nakładów tych nie dokonali, a zwiększyły one wartość całej rzeczy, nie mogą być przy zniesieniu współwłasności bezpodstawnie wzbogaceni kosztem ponoszącego nakłady, o ile wartość nieruchomości ustalona została z uwzględnieniem tych nakładów i tak też określono wysokość dopłat wyrównujących udziały.

Zasady ponoszenia nakładów określone w art. 207 k.c. mają zatem zastosowanie tylko wtedy, gdy wydatki te zostały dokonane zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, a więc wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele posiadają wspólnie rzecz i jeden z nich poniósł na nią nakłady, z których korzystali wszyscy. W takiej sytuacji, zgodnie ze stanowiskiem zajętym przez Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 19 grudnia 1973 r. III CZP 78/73 (OSNC 1974/10/165) i z dnia10 maja 2006 r. III CZP 11/06 (OSNC 2007/3/38) oraz w postanowieniu z dnia 5 grudnia 1997 r. I CKN 558/97 (OSNC 1998/7-8/112), może on żądać zwrotu równowartości tych nakładów, według zasad określonych w art. 207 k.c., od osób, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładów (tak też: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt V CSK 526/11).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 maja 2016 r., Sygn. akt III CSK 282/15 wskazał w podobnym kontekście, iż biegły winien tu ustalić wartość nieruchomości oraz stan i wartość nakładów, wydatków i pożytków aktualną nie na dzień wydawania orzeczenia, ale na dzień gdy doszło do prawomocnego zniesienia współwłasności. Niezależnie zatem od tego kiedy – po tej dacie – została wydana opinia biegłego musiała ona uwzględniać warunki rynkowe występujące w dniu zniesienia współwłasności i ceny oraz wycenę z tej daty. A zatem przykładowo nie miałoby zatem znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyby sąd orzekał na podstawie opinii wydanej wcześniej niż 12 miesięcy przed dniem 16 października 2014 r., o ile uwzględniałaby ona warunki rynkowe istniejące w dniu 18 stycznia 2012 r.

Podział quoad usum a wynajęcie części nieruchomości

Podział rzeczy do wyłącznego korzystania oznacza, iż w zakresie wydzielonym współwłaściciel może podejmować decyzje z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, w tym może wynająć tę część rzeczy, wydzierżawić lub oddać w bezpłatne użyczenie – taka czynność nie jest wtedy czynnością zarządu rzeczą wspólną i nie stosuje się do niej przepisu art. 201 kc. W konsekwencji tego podziału, pozostali współwłaściciele nie mogą żądać odpowiedniej części pożytków osiąganych z tej części rzeczy, jeżeli są one wynikiem starań lub nakładów tego współwłaściciela, który korzysta z tej części rzeczy z wyłączeniem pozostałych (tak: uchwała Sądu Najwyższego z 13 lutego 1981r. , III CZP 72/80, opubl. w: OSNCP 1981/11/207).

W dalszej konsekwencji pozostali współwłaściciele nie mogą żądać części tych pożytków także bezpośrednio od najemcy, czy dzierżawcy. A ponadto należy uznać, iż pozostali współwłaściciele nie mogą wystąpić do sądu przeciwko najemcy, dzierżawcy lub biorącemu w użyczenie o wynagrodzenie / odszkodowanie za bezumowne korzystanie z tej części rzeczy (nieruchomości). Osoba trzecia posiada bowiem tytuł do posiadania części rzeczy wywodzony od współwłaściciela, który korzysta z niej z wyłączeniem pozostałych (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 maja 2016 r., Sygn. akt IV C 757/15).

Zniesienie podziału nieruchomości quoad usum

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 września 1973 r. (III CRN 188/73, OSNC 1974/11/183) wskazał, iż podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też – w braku takiego porozumienia – w drodze orzeczenia sądowego (zniesienie współwłasności).

Ów tymczasowy charakter podziału quoad usum nie może pozostać bez wpływu na sposób jego przeprowadzenia. O ile bowiem wydatki związane z definitywnym podziałem rzeczy wspólnej w drodze zniesienia współwłasności znajdują merytoryczne uzasadnienie już w fakcie likwidacji stosunku współwłasności, o tyle wydatki takie związane z podziałem rzeczy wspólnej quoad usum wymagają ekonomicznego uzasadnienia, przemawiającego za celowością ich poniesienia mimo tymczasowego charakteru takiego podziału (tak też np. orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 29 grudnia 1967 r., III CRN 306/67, OSNCP 1968, nr 12, poz. 215 oraz z dnia 28 maja 1973 r., III CZP 25/73, OSNCP 1974, nr 3, poz. 40).

Wypowiedzenie umowy o podział nieruchomości do używania (quoad usum)

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28 stycznia 2022 r., sygn. akt III CZP 18/22 stwierdził, iż konstrukcja zawarta w art. 365 1 kc (w treści: zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu), nie znajduje zastosowania względem umowy o podział nieruchomości do używania (quoad usum).

Norma art. 365 1 kc jest konsekwencją założenia, iż żaden stosunek obligacyjny nie może kreować zobowiązań na stałe wiążących strony; dotyczy to w szczególności niedopuszczalności stałego związania stron umowami takimi jak umowa najmu, dzierżawy, leasingu, użyczenia, rachunku bankowego, spółki, wszelkich umów o stałej współpracy; art.3651 k.c. stanowi, iż wygasają one w drodze wypowiedzenia, jeżeli strony nie osiągną konsensusu co do ich ustania w drodze porozumienia stron. Przepis ten jest przepisem bezwzględnie obowiązującym i ogranicza w tym zakresie autonomię woli stron oraz zasadę swobody umów przewidzianą w art. 3531 k.c. Postanowienia umowy sprzeczne z art. 3651 k.c. są nieważne na podstawie art. 58 k.c. Strony nie mogą zatem w umowie bezterminowej o charakterze ciągłym wyłączyć dopuszczalności jej rozwiązania w drodze wypowiedzenia (tak też: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2013 r., V CSK 391/12, OSNC 2014, nr 2, poz.22).

Jednakże przyjęcie, iż każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie, z dowolnych przyczyn, dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, kształtującej uprawnienia jej stron w sposób odbiegający od modelu ustawowego wskazanego w art.206 k.c. Zmiana treści lub rozwiązanie umowy o podział quoad usum może nastąpić w wyniku zgodnego porozumienia wszystkich współwłaścicieli lub w drodze orzeczenia sądowego, co gwarantuje wszystkim współwłaścicielom poszanowanie ich praw i interesów.

Pobieranie czynszu z różnych lokali a podział quoad usum nieruchomości

Sąd Najwyższy w wyroku z 29 grudnia 1967 r., III CRN 306/67 wskazał, iż uzgodnienie przez współwłaścicieli, iż każdy z nich będzie pobierał czynsz od innego lokalu, a choćby od części składowych poszczególnych lokali, nie oznacza podziału domu quoad usum, a jedynie określenie sposobu podziału między współwłaścicieli dochodu ze wspólnej nieruchomości.

Podział quoad usum a zasiedzenie nieruchomości

Posiadanie rzeczy w ramach podziału quoad usum jest formą posiadania zależnego. Natomiast jedynie posiadanie samoistne może zaś prowadzić do zasiedzenia własności.

Inne sposoby podziału nieruchomości do używania

Poza podziałem nieruchomości quoad usum, można również dokonać podziału rzeczy do korzystania pod względem czasowym lub według rodzaju pożytków, jakie rzecz przynosi, albo przyznanie rzeczy do bezpośredniego korzystania jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem oddawania pozostałym odpowiedniej części pożytków w naturze lub pieniądzu (tak: J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2006, s. 135).

Wniosek o podział quoad usum a równoległa sprawa o zniesienie współwłasności nieruchomości

Zgodnie z art. 618 § 1 k.p.c. w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o:

• prawo żądania zniesienia współwłasności,
• o prawo własności,
• wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w sprawach wymienionych w § 1 art. 618 k.p.c. jest niedopuszczalne. Dyspozycją art. 618 k.p.c. nie jest jednak objęte żądanie dokonania podziału quoad usum. Podział do korzystania ma charakter regulujący tymczasowo sposób korzystania z nieruchomości przez czas trwania współwłasności. Nie ma wpływu na uprawnienie żądania zniesienia współwłasności. Obydwa postępowania zarówno o zniesienie współwłasności jak i podział quoad usum mogą toczyć się równolegle (tak: postanowienie Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z dnia 15 września 2017 r., Sygn. akt II Ns 2578/16).

W powyższej sprawie Sąd Rejonowy zauwazył także, iż podział rzeczy (nieruchomości) do korzystania, w przeciwieństwie do sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości, nie jest i nie może być determinowany wyłącznie wielkością udziału w prawie współwłasności nieruchomości, czy też jak podnosił pełnomocnik uczestniczek wielkością powierzchni lokali. Do prawidłowego rozpoznania takiego żądania nieodzowne jest bowiem wzięcie pod uwagę całokształtu okoliczności, w tym w szczególności uzasadnionych interesów i rzeczywistych potrzeb współwłaścicieli, a także dążenie do minimalizacji ryzyka powstania lub eskalacji konfliktów na tym tle.

Jak wynika z powyższego jedną z nadrzędnych cech, jakimi charakteryzować się powinno postępowanie, a w rezultacie rozstrzygnięcie w sprawie o podział nieruchomości do korzystania jest szybkość jego wydania, co ma zapewnić szybkie i sprawne wyeliminowanie istniejących konfliktów i braku porozumienia między współwłaścicielami. Przeprowadzanie długotrwałego postępowania dowodowego celem ustalenia dokładnej powierzchni wszystkich lokali cel ten niewątpliwie by zniweczyło, co byłoby o tyle nieuzasadnione, iż, jak powyżej wskazano, dowód taki nie jest do prawidłowego rozstrzygnięcia w przedmiocie wniosku o podział nieruchomości do korzystania niezbędnie konieczny.

Podział quoad usum nieruchomości jako rodzaj czynności zarządu rzeczą wspólną

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 marca 2017 r. Sygn. akt III CSK 64/16 podniósł w ślad za poglądami wyrażonymi w orzecznictwie i nauce prawa, iż wobec braku ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu lub przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną, a także wobec braku jednolitych kryteriów zaliczenia określonych działań współwłaścicieli jako należących do pierwszej lub drugiej grupy, kwalifikacja ta jest uzależniona od okoliczności faktycznych każdego indywidualnie ocenianego przypadku. Formułowane w judykaturze i doktrynie ogólne wskazania, co stanowi czynność zwykłego zarządu, a co jest jego przekroczeniem, mają jedynie orientacyjny charakter, a przy tym względny; identyczna czynność może mieć w określonych okolicznościach faktycznych charakter zwykłego zarządu, a w innych może wykraczać poza ten zakres.

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną zalicza się zwykle działania związane z normalną eksploatacją i zarządzaniem (administrowaniem) rzeczą wspólną, a więc przykładowo pobieranie pożytków i dochodów, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę rzeczy przed jej utratą, uszkodzeniem lub zniszczeniem. Zakres zwykłego zarządu przekraczają takie czynności prawne, jak rozporządzenie rzeczą lub jej obciążenie zastawem, hipoteką lub innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Rozważając kwestię, czy umowny podział rzeczy wspólnej do korzystania jest co do zasady czynnością zarządu rzeczą wspólną, a jeżeli tak, to czy przekracza jego zwykły zakres, należy wskazać, iż problematyka art. 206 k.c. (a wcześniej odpowiednich przepisów dekretu z dnia 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe Dz.U. z 1946 r., Nr 57, poz. 319 ze zm.) była przedmiotem orzeczeń dotyczących przede wszystkim roszczeń przysługujących współwłaścicielowi wyzutemu wbrew jego woli ze współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. W uchwale z dnia 28 września 1963 r., III CO 33/62, Sąd Najwyższy rozważał, czy takiemu współwłaścicielowi służy roszczenie o dopuszczenie do współposiadania czy też żądanie dokonania przez sąd podziału rzeczy do korzystania w postępowaniu nieprocesowym. Sąd Najwyższy wskazał, iż jeżeli nie jest możliwe korzystanie z całej rzeczy przez wszystkich współwłaścicieli w sposób wskazany w art. 90 prawa rzeczowego (aktualnie 206 k.c.), to każdy ze współwłaścicieli może żądać podjęcia, w ramach zarządu rzeczą wspólną, decyzji co do odmiennego (niż uregulowany aktualnie w art. 206 k.c.) sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Jeśli chodzi o rzeczy, których adekwatności lub społeczno-gospodarcze przeznaczenie nie pozwalają na korzystanie z rzeczy w sposób wskazany w art. 206 k.c. (co dotyczy zwłaszcza domu mieszkalnego lub budynku gospodarczego) zawarcie przez współwłaścicieli umowy o podział rzeczy quoad usum jest czynnością zwykłego zarządu w rozumieniu art. 83 § 2 prawa rzeczowego – aktualnie art. 201 k.c. Umowa ta może być w każdym czasie zmieniona, a w razie sporu między współwłaścicielami, każdy z nich może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie (tak też: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07, OSNC-ZD 2008, nr 4, poz. 96).

Z powyższego wynika, iż zawarcie kolejnej umowy, jedynie uzupełniającej już istniejący i aprobowany przez większość współwłaścicieli sposób korzystania z nieruchomości, przemawia za oceną, iż kolejna umowa nie stanowi w okolicznościach niniejszej sprawy czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i mogła być w sposób istotny i skuteczny zawarta także przez większość współwłaścicieli (art. 201 k.c.) (tak: Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 marca 2017 r. Sygn. akt III CSK 64/16).

Podział quoad usum nieruchomości a przebudowa umieszczenie obiektu budowlanego na nieruchomości

Według utrwalonego orzecznictwa budowa obiektu budowlanego, przebudowa obiektu budowlanego na nieruchomości, objętej współwłasnością w częściach ułamkowych wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 maja 2009 r., II SA/Kr 1188/08, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 3 czerwca 2008 r., II SA/Bd 16/08).

W takim przypadku potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). W razie braku takiej zgody konieczna jest decyzja sądu, który ocenia zamierzoną czynności według przesłanek określonych w art. 199 k.c. Zgodnie z tym przepisem sąd rozpatrując wniosek współwłaścicieli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu powinien wziąć pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli.

W piśmiennictwie ugruntował się pogląd, iż przesłanki art. 199 k.c. zostaną spełnione, o ile zamierzona czynność ma swoje uzasadnienie gospodarcze i nie prowadzi do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli (T. Filipiak [w:] A. Kidyba (red.), KC. Komentarz, Lex 2012). Sąd orzekający, na podstawie art. 199 zd. 2 k.c., dokonuje swobodnej oceny konkretnej sytuacji, biorąc pod uwagę dwie okoliczności: cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność nie może zatem być np. bezcelowa z gospodarczego punktu widzenia, a także nie może prowadzić do pokrzywdzenia niektórych spośród współwłaścicieli (E. Gniewek ( red. ) KC. Komentarz. Wyd. CH Beck 2013).

Można teoretycznie wskazać, iż planowana przez wnioskodawców czynność może przynosić wszystkim współwłaścicielom korzyści, ale też może zachodzić taka sytuacja, iż czynności podejmowane przez wnioskodawców nie będą przysparzały korzyści dla niektórych współwłaścicieli. W pierwszym przypadku interes współwłaściciela będzie więc oceniany także przez pryzmat jego profitów, ale w drugim wypadku już tylko przez pryzmat ewentualnego pokrzywdzenia współwłaściciela, który tej czynności sprzeciwia się.

Relacja podziału nieruchomości quoad usum a treść 206 k.c.

Pojęcie współwłasności dopuszcza różne sposoby posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli. Mieści się w nim bezpośrednie i wspólne posiadanie całej rzeczy oraz korzystanie z niej przez współwłaścicieli, bezpośrednie i wyłączne posiadanie oraz korzystanie przez współwłaścicieli z wydzielonych im części rzeczy wspólnej, a także pośrednie posiadanie i korzystanie przez współwłaścicieli z całej rzeczy wspólnej przez pobieranie pożytków cywilnych. Regulacja zawarta w art. 206 k.c. ma na względzie tylko bezpośrednie i wspólne posiadanie oraz korzystanie przez wszystkich współwłaścicieli z całej rzeczy. Przepis ten jest przepisem względnie obowiązującym.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 listopada 2007 r. (III CZP 94/07), ten określony ustawą sposób posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej jest aktualny tylko wtedy, gdy odmienny sposób nie został przewidziany w umowie współwłaścicieli lub orzeczeniu sądu. Ponieważ współwłasność jest postacią własności, środki jej ochrony, do których przede wszystkim należy roszczenie windykacyjne (art. 222 § 1 k.c.), mogą być stosowane także przez współwłaścicieli. o ile osoba trzecia zawładnęła rzeczą będącą przedmiotem współwłasności i wszyscy współwłaściciele wystąpili przeciwko niej z roszczeniem windykacyjnym, dochodzenie tego roszczenia w zasadzie nie różni się od dochodzenia roszczenia windykacyjnego przez jednego właściciela. W szczególności nie ulega wątpliwości, iż współwłaściciele mogą w takim przypadku dochodzić także określonych w art. 224 § 2 i art. 225 k.c. roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne. o ile niektórzy współwłaściciele występują z roszczeniem windykacyjnym przeciwko pozostałym współwłaścicielom, którzy sami władają całą rzeczą wspólną, należy mieć na względzie, oprócz art. 222 § 1 k.c., regulację przewidzianą w art. 206 k.c.

Jeżeli więc w danym przypadku stosuje się art. 206 k.c., gdyż sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami; granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 k.c., narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam, w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli, działa bezprawnie. o ile zatem ze względu na charakter rzeczy wspólnej możliwe jest korzystanie z niej przez każdego współwłaściciela niezależnie od korzystania przez pozostałych współwłaścicieli, współwłaściciel, którego uprawnienie zostało w powyższy sposób naruszone, może na podstawie art 222 § i w zw. z art. 206 k.c. dochodzić od współwłaściciela, korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie dc współposiadania.

Gdy natomiast ze względu na charakter rzeczy wspólnej wykonywanie posiadania zakłada zgodne współdziałanie współwłaścicieli, współwłaściciel pozbawiony posiadania rzeczy przez innego współwłaściciela może wystąpić do sądu o podział rzeczy wspólnej do korzystania.

Koszty postępowania w sprawie o podział nieruchomości do używania (quoad usum)

Art. 520 § 1 kpc określa zasady ponoszenia kosztów postępowania nieprocesowego stanowiać, iż każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.

Art. 520 § 2 i 3 kpc stanowi natomiast, iż o ile uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, Sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości. To samo dotyczy zwrotu kosztów postępowania wyłożonych przez uczestników. o ile interesy uczestników są sprzeczne, Sąd może włożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika. Przepis powyższy stosuje się odpowiednio, o ile uczestnik postępował niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie.

W orzecznictwie i doktrynie zwraca się uwagę, iż w postępowaniu nieprocesowym nie ma „pojedynku” dwóch przeciwstawnych sobie stron, dlatego też nie można mówić o przegrywającym, który powinien zwrócić koszty postępowania wygrywającemu (por. art. 98 § 1 k.p.c.). Przeciwnie, z dyspozycji art. 520 k.p.c. wynika, iż ustawodawca zakłada, iż w zasadzie uczestnicy postępowania są w tym samym stopniu zainteresowani jego wynikiem, a orzeczenie sądu udziela ochrony prawnej każdemu uczestnikowi. Dlatego ten, kto poniósł koszty sądowe lub koszty zastępstwa procesowego, nie uzyska zwrotu wydanych kwot od innego uczestnika, ale i nie jest obowiązany do zwracania kosztów poniesionych przez innego uczestnika (tak: Bodio Joanna, Demendecki Tomasz, Jakubecki Andrzej, Marcewicz Olimpia, Telenga Przemysław, Wójcik Mariusz w: Komentarz do art. 520 k.p.c., LEX/el. 2010; Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 grudnia 1999 roku, III CKN 497/98, OSNC 2000 rok, nr 6, poz. 116) . Stanowisko takie uzasadnione jest niezależnością i samodzielnością udziału w tym postępowaniu każdego jego uczestnika.

Nie ulega kwestii, iż w sprawach o podział nieruchomości wspólnej do korzystania, może zachodzić sprzeczność interesów uczestników, tym niemniej choćby wówczas zastosowanie art. 520 § 2 lub 3 k.p.c. jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem Sądu (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 1960 r., I CR 640/60; J. Górowski, Orzekanie o kosztach postępowania nieprocesowego w: Aurea praxis, aurea theoria. Księga pamiątkowa ku czci prof. T. Erecińskiego, tom I, 2011, s. 175-176). Niezależnie od tego należy mieć na uwadze także swoistość postępowania nieprocesowego i potrzebę zapewnienia, aby rozstrzygnięcie o kosztach odpowiadało względom słuszności (tak: A. Z., J. B., Zwrot kosztów postępowania nieprocesowego, Palestra 7-8/95, s. 59, 61).

W tej sprawie należało mieć również na względzie, iż wnioskodawcy kupując udziały w nieruchomości, która posiada innych współwłaścicieli, godzili się na oczywiste komplikacje z tym związane, choćby zakładające potrzebę rozstrzygania ewentualnych sporów na drodze sądowej.

W tej kwestii należy mieć również na względzie, iż wnioskodawcy kupując udziały w nieruchomości, która posiada innych współwłaścicieli, godzili się na oczywiste komplikacje z tym związane, choćby zakładające potrzebę rozstrzygania ewentualnych sporów na drodze sądowej (tak: postanowienie Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z dnia 15 września 2017 r., Sygn. akt II Ns 2578/16).

Wobec uwzględnienia apelacji w całości, Sąd Okręgowy na podstawie art. 520 § 3 k.p.c. zasądził od wnioskodawców na rzecz uczestniczki koszty postępowania odwoławczego, na które składa się opłata od apelacji – 100 zł oraz wynagrodzenie jej pełnomocnika – 240 zł, zgodnie z § 5 ust. 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800 ze zm.).

Sąd Okręgowy w Krakowie w postanowieniu z dnia 14 grudnia 2016 r. Sygn. akt II Ca 2173/16 wskazał, iż wynagrodzenie pełnomocnika ustala się zgodnie z § 5 ust. 7 (sprawy związane z korzystaniem z rzeczy wspólnej lub z zarządem rzeczą wspólną) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Podział nieruchomości do używania (quoad usum) a skarga kasacyjna

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 listopada 2007 r. sygn. akt III CZP 94/07, art. 206 k.c. – z którego wynika uprawnienie każdego ze współwłaścicieli do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli – odnosi się do jednego ze sposobów posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, tj. do bezpośredniego i wspólnego z pozostałymi współposiadaczami posiadania i korzystania z całej rzeczy.

Przepis ten nie dotyczy natomiast sposobu posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, polegającego na bezpośrednim i wyłącznym posiadaniu oraz korzystaniu z wydzielonej części rzeczy (podział quoad usum). Natomiast żądanie dokonania przez Sąd podziału quoad usum rzeczy wspólnej, jest w istocie domaganiem się rozstrzygnięcia przez Sąd (wobec braku zgody właścicieli) o czynności z zakresu zarządu przedmiotem współwłasności. W konsekwencji w orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalone jest stanowisko, iż w sprawach o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, jak również o zmianę sposobu korzystania, skarga kasacyjna nie przysługuje (tak:. m.in. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1997 r., I CZ 7/97, OSNC 1997 nr 8 poz. 111, z dnia 17 lipca 1997 r., III CZP 30/07, nie publ., z dnia 17 grudnia 1999 r., III CZ 157/99, nie publ. i z dnia 18 lipca 2001 r., V CZ 102/01, nie publ. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2017 r. Sygn. akt II CZ 160/16).

Przykładowe wnioski o podział nieruchomości do używania (quoad usum)

Wnoszę o:

1. określenie sposób korzystania przez współwłaścicieli z nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…), poprzez przyznanie osobie (…) do wyłącznego korzystania i pobierania pożytków następujących lokali mieszkalnych (lokal mieszkalny nr …. o powierzchni ….) oraz innego niż mieszkalny (…), znajdujących się w budynku wielorodzinnym posadowionym na przedmiotowej nieruchomości …

Wnoszę o:

1. ustalenie sposobu korzystania z zabudowanej nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…), numer działki (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) w ten sposób, że:

• • A oraz B są uprawnieni do wyłącznego korzystania:
    • z części nieruchomości składającej się z lokali mieszkalnych numer (…) (na parterze) oraz numer 1 (na piętrze) w budynku piętrowym, posadowionym w północno-zachodnim narożniku nieruchomości (w sposób dotychczasowy, w zakresie jak dotychczas) oraz klatki schodowej prowadzącej z ogrodu do tych mieszkań i do lokalu numer (…);
    • z ogrodzonego ogrodu położonego we wschodnim narożniku nieruchomości ze znajdującymi się tam czterema budynkami tj. „letnią” kuchnią, pomieszczeniem na drewno, komórką i garażem, (w sposób dotychczasowy, w zakresie jak dotychczas);z jednej murowanej komórki położonej we wschodnim narożniku murowanego budynku gospodarczego położonego w południowej części nieruchomości, sąsiadującej z drewnianą przybudówką (w sposób dotychczasowy, w zakresie jak dotychczas);

• • C oraz D. są uprawnieni do wyłącznego korzystania:
    • z części nieruchomości składającej się z lokali mieszkalnych (…) (na parterze) w murowanym parterowym budynku mieszkalnym położonym przy ul. (…) w P., posadowionym w północnej części nieruchomości wraz z przyległymi ogródkami znajdującymi się od strony południowej budynku (w sposób dotychczasowy, w zakresie jak dotychczas) z wyłączeniem korytarza prowadzącego do lokalu numer (…);
    • z ogrodzonego ogrodu położonego w południowo-zachodnim narożniku nieruchomości ze znajdującymi się w nim pomieszczeniami gospodarczymi (w sposób dotychczasowy, w zakresie jak dotychczas);
    • z 2 komórek oraz tzw. „letniej kuchni” znajdujących się w części zachodniej parterowego budynku gospodarczego położonego w południowej części nieruchomości, (w sposób dotychczasowy, w zakresie jak dotychczas);
    • z budynku składającego się z części murowanej oraz drewnianej przybudówki znajdującego się w południowo-wschodniej części nieruchomości;

• • pozostawienie pozostałej część nieruchomości do wspólnego korzystania uczestników postępowania z tym zastrzeżeniem, iż na części wspólnej 1 miejsce do parkowania samochodu pozostawać będzie dla A i B – na wprost drzewa czereśni, równolegle do parterowego budynku mieszkalnego oraz 1 miejsce do parkowania samochodu dla uczestników C i D – na wprost bordowego garażu usytuowanego w ogrodzie, pod trzepakiem, zakazując jednocześnie parkowania większej ilości pojazdów na terenie części wspólnej przez któregokolwiek uczestnika postępowania lub jego gości;

A ponadto o:

2. zobowiązania uczestniczek C i D do:

• przycięcia daszka drewnianej przybudówki, w części w jakiej daszek wystaje nad ścieżkę prowadzącą do komórki A B na długości po 40 cm z każdego rogu – w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się orzeczenia,

• zamykania furtki wejściowej oraz bramy wjazdowej codziennie w godzinach od 23:00 do 6:00;
• usuwania liści, które spadły na nieruchomość oddaną do wspólnego użytku uczestników z drzewa owocowego – czereśni – nie rzadziej niż jeden raz w miesiącu oraz do przycinania gałęzi znajdujących się nad ogrodem oddanym do wyłącznego użytku C i D
• uprzątnięcia gruzu, śmieci i innych przedmiotów składowanych poza budynkami gospodarczymi w południowo-wschodniej części nieruchomości – w terminie 1 (jednego) miesiąca od dnia uprawomocnienia się orzeczenia,

(tak: postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 31 grudnia 2018 r., Sygn. akt III Ca 1284/18).