Opróżnienie lokalu z rzeczy najemcy, a zaległości najemcy
Opróżnienie lokalu użytkowego z rzeczy najemcy to temat, który wzbudza wiele wątpliwości w praktyce najmu lokali komercyjnych. Często zdarza się, iż najemca wynajmujący lokal użytkowy (biuro, punkt usługowy, punkt handlowy) nie tylko przestanie uiszczać czynsz najmu, ale także opuści lokal pozostawiając w nim swoje rzeczy. Co zrobić z rzeczami najemcy znajdującymi się w lokalu, w sytuacji, gdy przedstawiają one wartość handlową? Czy zgodnie z prawem istnieje możliwość „zajęcia” pozostawionych przez najemcę rzeczy, a jeżeli tak, jakie warunki powinny być spełnione i co następnie należy zrobić z „zajętymi” rzeczami? Czy usunięcie rzeczy z nieruchomości przez wynajmującego będzie działaniem zgodnym z prawem?
Art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, iż aby zabezpieczyć płatność czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje prawo tak zwanego „ustawowego zastawu” na rzeczach ruchomych najemcy, które zostały wniesione do przedmiotu najmu, chyba iż rzeczy te nie podlegają zajęciu. Na wstępie należy zwrócić uwagę, iż omawiany środek prawny wynika z samego Kodeksu cywilnego, a zatem przysługuje niezależnie od innych zabezpieczeń, które mogły zostać ustanowione w celu zabezpieczenia umowy najmu (do innych zabezpieczeń należą: kaucja opisana w tym artykule, gwarancja bankowa opisana w tym artykule, oświadczenie o poddaniu się dobrowolnej egzekucji opisane w tym artykule, itd.).
Co jednak w praktyce dla wynajmującego oznacza powyższy przepis i w jakich sytuacjach wynajmujący może się nim posłużyć?
Opróżnienie lokalu z rzeczy najemcy – jakie należności najemcy zabezpiecza przepis?
Przede wszystkim, aby skorzystać z mechanizmu, musi istnieć zadłużenie najemcy z tytułu umowy najmu, bez względu na kwotę zadłużenia. Zadłużenie najemcy może oczywiście obejmować sam czynsz jako podstawowe świadczenie wynikające z umowy najmu, ale poza zadłużeniem z tytułu czynszu najmu, przepis posługuje się również terminem „świadczenia dodatkowe”. Co należy przez to rozumieć, mając na uwadze, iż ustawodawca nie sprecyzował tego pojęcia w przepisie? Przyjmuje się, iż zastaw ustawowy na rzeczach najemcy zabezpiecza również spełnienie następujących świadczeń, do których płatności najemca jest zobowiązany na rzecz wynajmującego:
- opłaty eksploatacyjne za media w lokalu (woda, elektryczność, gaz, wywóz odpadów, antena zbiorcza, itd.), z zastrzeżeniem, iż najemca nie zawarł odrębnych umów na ich dostawę z przedsiębiorcami przesyłowymi, tylko zobowiązany jest do ich uiszczania na rzecz wynajmującego,
- pozostałe opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z budynku (opłata za ochronę, sprzątanie obiektu, oświetlenie używanych wspólnie części budynków wielolokalowych, itd.,
- należności z tytułu realizowanych za najemcę przez wynajmującego drobnych napraw, które obciążają co do zasady najemcę,
- płatność odsetek od wszystkich kwot należnych wynajmującemu od najemcy (czyli czynszu najmu i świadczeń dodatkowych),
- koszty postępowania sądowego, w razie dochodzenia roszczeń przez wynajmującego na drodze sądowej.
Przepis nie zabezpiecza zatem pozostałych wierzytelności wynajmującego ze stosunku najmu, np. roszczeń odszkodowawczych, czy zapłaty kar umownych, co nie wyklucza jednak dochodzenia przez wynajmującego powyższych roszczeń posługując się innymi zabezpieczeniami.
Opróżnienie lokalu z rzeczy najemcy – za jaki okres najemca musi zalegać z płatnościami, aby wynajmujący mógł posłużyć się zastawem?
Prawo zastawu zabezpiecza jedynie świadczenia opisane w pkt 1) powyżej, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Przez „zaleganie” należy rozumieć zwykłe opóźnienie w zapłacie. Prawo zastawu nie obejmuje zatem należności, które są wymagalne ponad rok. W przypadku zaległości najemcy, zasadne wydaje się zatem możliwie szybkie podjęcie kroków prawnych, tak aby ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy wykorzystać możliwie efektywnie.
Opróżnienie lokalu z rzeczy najemcy – co może być przedmiotem zastawu w wynajmowanym lokalu?
Przedmiotem zastawu na rzeczach najemcy mogą być wyłącznie rzeczy ruchome w wynajmowanym lokalu, a zatem wszelkie przedmioty przedstawiające wartość majątkową. W przypadku najmu lokalu biurowego, rzeczami ruchomymi, które najemcy mogą zostawić w lokalu będą przeważnie: komputery, drukarki, skanery, meble biurowe, itd. W sytuacji, gdy najemca wynajmuje lokal biurowy wraz z miejscem parkingowym, zajęciu przez wynajmującego może podlegać również pojazd, jako rzecz „wniesiona” do przedmiotu najmu, a konkretnie na miejsce parkingowe będące częścią składową przedmiotu najmu. Natomiast, gdy powierchnia handlowo-usługowa najmowana jest w centrum handlowym, choćby w sytuacji o ile rzeczy znajdują się na powierzchni, która nie została wydzielona nietrwałymi przegrodami, wynajmujący również może posłużyć się zastawem pozostawionych rzeczy.
Zastaw na rzeczach najemcy obejmuje wyłącznie rzeczy znajdujące się w przedmiocie najmu, których najemca jest właścicielem, czyli w sytuacji o ile najemca dzierżawi kserokopiarkę od firmy zewnętrznej, nie będzie podlegała ona zajęciu. W przypadku, gdy najemca jest współwłaścicielem rzeczy – zastaw rozciąga się jedynie na udział najemcy we współwłasności.
Co ważne, bez znaczenia pozostaje wartość rzeczy ruchomych, które zostały wniesione do przedmiotu najmu, a zatem mogą zostać zajęte rzeczy najemcy zarówno przedstawiające wartość minimalną jak i wspomniane powyżej pojazdy, maszyny, przedmioty kolekcjonerskie, itd. Nie jest istotne również, iż ogólna wartość ekonomiczna danej rzeczy znacznie przewyższa roszczenie wynajmującego. A zatem w sytuacji, gdy najemca zalega z płatnością kwoty 10.000 zł, a wynajmujący zajmie przedmioty o szacunkowej wartości 200.000 zł, zajęcie rzeczy będzie skuteczne i zgodne z prawem.
Należy zwrócić jednak uwagę, iż realnym niebezpieczeństwem dla wynajmującego może być wygaśnięcie zastawu ustawowego na skutek usunięcia rzeczy przez najemcę z lokalu. W sytuacji zalegania z czynszem, najemca może wynieść rzeczy z przedmiotu najmu, nie informując o tym wynajmującego, który straci wówczas zabezpieczenie. Istotne jest zatem, aby wynajmujący jak najszybciej podjął kroki mające na celu posłużenie się zastawem rzeczy w wynajmowanym lokalu.
Opróżnienie lokalu z rzeczy najemcy – czy wynajmujący może przenieść rzeczy objęte zastawem (do innego pomieszczenia, do magazynu)?
Treść przepisów regulujących zastaw nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wynajmujący może przenieść / usunąć z lokalu rzeczy, np. do innego pomieszczenia, czy do magazynu. Przepis stanowi, iż prawo zastawu przysługuje wynajmującemu na rzeczach „wniesionych do przedmiotu najmu”. Co więcej, art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, iż ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.
Wydaje się jednak, iż aby odpowiedzieć na powyższe pytanie, należy przede wszystkim dokonać analizy celu przepisu, który ma na celu polepszenie sytuacji prawnej wynajmującego w sytuacji nieuregulowania należności przez najemcę. Wątpliwości interpretacyjne przepisu powinny być zatem tłumaczone na korzyść wynajmującego (wierzyciela) jako tego, którego ma zabezpieczać mechanizm prawny. Ponadto, wykorzystanie zastawu może być w praktyce dla wynajmującego jedyną możliwą opcją zaspokojenia roszczeń wynajmującego, przede wszystkim w sytuacji, gdy najemca nie dysponuje żadnym innym majątkiem lub majątek ukrywa, co również naszym zdaniem przemawia za możliwością przeniesienia rzeczy w wynajmowanym lokalu przez wynajmującego.
Co więcej, przeniesienie rzeczy wydaje się ekonomicznie uzasadnione w sytuacji, gdy przedmioty znajdują się w lokalu, który wynajmujący (po opuszczeniu go przez dotychczasowego najemcę) chce dostosować do nowego najemcy, a następnie wynająć. Oczywistym jest, iż z punktu widzenia wynajmującego niewynajęty lokal generuje bowiem straty, a zatem rzeczy w wynajmowanym lokalu powinny zostać przeniesione do innego pomieszczenia w celu wynajęcia lokalu innemu najemcy.
Zajęte powyżej stanowisko potwierdza orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2015 r., sygn. akt IV CSK 141/15, w którym Sąd orzekł, iż przy dokonywaniu wykładni art. 671 § 1 KC dotyczącego wygaśnięcia tego prawa zastawu trzeba uwzględniać, iż prawo to zostało pomyślane jako instrument zabezpieczający interes wynajmującego. Stąd też przeniesienie przez niego rzeczy z wynajmowanego lokalu do innego pomieszczenia nie powinno – co do zasady – skutkować wygaśnięciem tego prawa.
Opróżnienie lokalu z rzeczy najemcy – jakie kroki prawne należy podjąć po zajęciu rzeczy pozostawionych przez najemcę w wynajmowanym lokalu?
Zgodnie z przepisami, zaspokojenie wynajmującego z rzeczy, które zostały zajęte zastawem następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Powyższe oznacza, iż wynajmujący chcąc uzyskać zaspokojenie należności z przedmiotu zastawu, powinien podjąć kroki mające na celu uzyskanie tytułu egzekucyjnego, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Wynajmujący zatem automatycznie nie „przejmuje na własność” zajętych rzeczy najemcy, ale musi w celu uzyskania zaspokojenia wszcząć postępowanie sądowe. Dopiero z kwoty pochodzącej ze sprzedaży zajętych ruchomości, nastąpi zaspokojenie wierzytelności wynajmującego. Istnieje jednak również inna możliwość – najemca i wynajmujący mogą zawrzeć umowę przewidującą przejęcie przez wynajmującego przedmiotu zastawu na własność, bądź też inny poza-egzekucyjny sposób jego zaspokojenia.
Co zrobić z rzeczami pozostawionymi przez najemcę?
Opróżnienie lokalu z rzeczy najemcy może być czasem jedyną możliwość choćby częściowej egzekucji należności od dłużnika. Z naszego doświadczenia wynika jednak, iż nie każdy wynajmujący jest świadomy ustawowo przysługującego mu prawa ustawowego zastawu na rzeczach ruchomych najemcy. W przypadku jednak, gdy najemca pozostawi w najmowanym lokalu rzeczy mogące przedstawiać wartość rynkową, wynajmujący powinien posłużyć się prawem zastawu. Wynajmujący powinien jednak pamiętać, iż prawo zastawu zabezpiecza płatności, do których zobowiązany jest najemca, a z którymi najemca zalega, nie dłużej niż rok, dlatego w przypadku zadłużenia rekomendowane jest jak najszybsze podjęcie kroków prawnych.
Potrzebujesz pomocy?
Jeżeli chciałbyś posłużyć się mechanizmem, o którym mowa w niniejszym artykule, napisz do nas.
